Xin chào Quý bạn đọc, cảm ơn bạn đã quan tâm đến website của Asklaw.com.vn.
Bài viết này Asklaw sẽ thông tin cho quý khán giả những thông tin liên quan đến ” Rủi ro sang tên đất theo hợp đồng ủy quyền ”
- Cơ sở pháp lý
- Hợp đồng uỷ quyền là gì
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015: “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Như vậy, bản chất của hợp đồng uỷ quyền là sự tự nguyện thoả thuận giữa bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền, theo đó bên được uỷ quyền thay mặt, nhân danh bên uỷ quyền để thực hiện công việc do 2 bên thoả thuận mà sự thoả thuận đó không trái đạo đức xã hội, phù hợp với quy định của pháp luật. Đồng thời, công việc được uỷ quyền phải là những công việc diễn ra thực tế trong đời sống xã hội mà bên uỷ quyền có quyền hoặc nghĩa vụ thực hiện và bên được uỷ quyền có thể thực hiện. Bên uỷ quyền chỉ phải trà thù lao nếu 2 bên có thoả thuận.
- Những rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng nhà đất theo hình thức hợp đồng uỷ quyền
Hiện nay, pháp luật không cấm việc uỷ quyền để giao dịch bất động sản nên các tổ chức hành nghề công chứng vẫn phải công chứng hợp đồng uỷ quyền đó dù biết một số trường hợp bản chất thật bên trong là việc mua bán chuyển nhượng và nó ảnh hưởng tới nhà nước, thất thu tiền thuế của nhà nước.
Tuy nhiên, dù được công chứng hay chứng thực đối với những trường hợp lách luật kiểu này thì các bên vẫn phải chịu những rủi ro pháp lý rất lớn đặc biệt là bên được uỷ quyền (bên mua) có thể kể đến:
* Thứ 1: Dù chuyển toàn bộ quyền sở hữu của bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng uỷ quyền này, tuy nhiên trên thực tế tài sản vẫn thuộc sở hữu của bên Bán (do chưa sang tên bằng hợp đồng uỷ quyền được) do đó trên giá trị pháp lý bên uỷ quyền( bên bán) vẫn là chủ sở hữu tài sản và có mọi quyền đối với tài sản theo quy định pháp luật.
* Thứ 2: Hợp đồng ủy quyền để chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật và khi chấm dứt thì bên được uỷ quyền không được thực hiện những công việc uỷ quyền nữa, được nhận thù lao nếu có thoả thuận, giao lại tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, tài sản trở về chủ sở hữu. Cụ thể theo quy định tại khoản 3 Điều 140 BLDS 2015 thì:
– Hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm dứt (dù các bên có thỏa thuận khác);
Hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên bị chấm trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại”. Cụ thể là nếu một bên, hoặc là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền (bên bán và mua theo thỏa thuận mua bán) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. hậu quả xảy ra là bất động sản sẽ trở lại thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền hoặc được để thừa kế cho người thừa kế của bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) còn người thừa kế của bên được uỷ quyền sẽ không được chia thừa kế đối với BĐS này (nếu bên được uỷ quyền chết).
– Người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền;
Quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 thì theo đó dù có thoả thuận thù lao hay không thì các bên trong hợp đồng uỷ quyền vẫn có quyền tự mình đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền chỉ cần báo trước cho bên kia một khoảng thời gian hợp lý (nếu hợp đồng không có thù lao) và có thêm bồi thường nếu có thiệt hại (nếu hợp đồng có thù lao). Mặc dù “thời gian hợp lý” là như thế nào và xác định ra sao trên thực tế vẫn còn không thống nhất.
– Thời hạn ủy quyền đã hết;
Thời hạn ủy quyền là do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Như vậy, hợp đồng uỷ quyền là hợp đồng có thời hạn, việc sử dụng hợp đồng uỷ quyền để thay thế hợp đồng chuyển nhượng nên hết thời hạn thì công việc uỷ quyền chấp dứt, BĐS chuyển nhượng lại trở về người uỷ quyền (bên bán), thì các bên sẽ lại phải ký lại hợp đồng uỷ quyền từ đầu.
* Thứ 3: Trong trường hợp lúc chuyển nhượng dưới hình thức hợp đồng uỷ quyền. Sau một thời gian, giá bất động sản biến động mạnh, nếu bên chuyển nhượng (bên uỷ quyền) lật lọng, đơn phương chấm dứt uỷ quyền hoặc không uỷ quyền nữa khi hết thời hạn thì bên mua (bên nhận uỷ quyền) sẽ bị ảnh hưởng lớn tới quyền và lợi ích của mình và sẽ xảy ra tranh chấp.
* Thứ 4: Rủi ro trong việc nộp thuế thu nhập cá nhân:
Theo quy định tại Điểm e, Khoản 5 Điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định ” thu nhập từ việc uỷ quyền quản lý bất động sản mà người được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật ” sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo đó, vì nội dung uỷ quyền bao gồm cả việc bán đất nên sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân của bên uỷ quyền và thu nhập cá nhân của bên được nhận uỷ quyền.Khi bên được uỷ quyền bán đất cho người khác ( phát sinh 2 lần thuê thu nhập cá nhân, nếu mua bán thông thường chỉ phát sinh 1 lần )
Trên đây là thông tin của Công ty Luật TNHH Asklaw về “Rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng uỷ quyền”, hy vọng sẽ có ích cho bạn.
Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH Asklaw để được hỗ trợ tốt nhất.
Thông tin liên hệ:
Gmail: Luatasklaw@gmail.com
Hotline: 0962.976.053/024.6681.0622
Đia chỉ: Công ty Luật TNHH Asklaw, địa chỉ: Số 79 phố Thiên Hiền , phường Mỹ Đình 1, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
Trân trọng và cảm ơn!